Kamulaştırma Bedeli: Kim Hak Sahibi, Bedel Nasıl ve Ne Zaman Ödenir?

Kamulaştırma bedeli, idarenin yol, köprü, okul, hastane, kanalizasyon gibi bir kamu hizmeti için özel mülkiyetteki taşınmazı alması karşılığında mal sahibine ödediği karşılıktır. Bedel dört kalemden oluşur ve bir kısmı peşin, kalanı taksit ve senet düzenlenerek ödenir. Tapuda malik görünmeyen kişilerin de hak sahibi olması mümkündür; bu kişilerin kamulaştırma karşısında hiçbir geliri olmaz.

Bu yazıda kimin hak sahibi olduğunu, bedelin hangi kalemlerden oluştuğunu, kabul etmezseniz sürecin nasıl ilerlediğini ve hak sahibi olabilecek ama çoğu zaman haberdar olmayan kişileri tabloyla anlatıyorum.

Kim hak sahibidir

Yalnızca tapuda adı yazan malik değil, bazı başka kişiler de kamulaştırma bedelinden pay alır. Bu kişileri bilmek, hak kaybını önlemenin en etkili yoludur.

En kritik satır sonuncudur. Miras kalan ve hisseli bir taşınmazda ödeme, hisse pay defterinde kayıtlı olan kişiye yapılır. Mirasçılardan biri ölmüş ve pay defterine geçiş yapılmamışsa, ölü kişinin adına ödenen bedel kalır ve hak sahibi mirasçılar bu paraya ulaşmakta zorlanır. Pay defterlerini güncel tutmak bu nedenle önemlidir.

Bedel dört kalemden oluşur

Taşınmazın bedeli en tartışmalı kalemdir. Tapudaki kayıtlı değer ile gerçek piyasa değeri arasında büyük fark olduğunda mahkeme takdir yapar. Mahkeme genellikle daha yüksek değeri esas alır; bu da hak sahibi lehinedir. Kamulaştırma bedeli dava konusu açılabilir ve mahkemede artırılabilir.

Ödeme nasıl yapılır

Bedelin tamamı peşin ödenmez. Genel uygulama şöyledir:

1. Bir bölüm peşin ödenir.
2. Kalanı taksitler hâlinde ödenir.
3. Senet düzenlenir. Son ödeme için senet verilir.

Senet kritik bir belgedir. Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi durumunda senet, tahsil davası açmaya ve alacağı yasal yollarla tahsil etmeye temel oluşturur. Seneti kaybetmeniz hâlinde alacağınızı ispat etmek çok zorlaşır.

Bedelin bir bölümünün peşin ödenmemesi hâlinde idare taşınmazı elinde tutmayabilir; bu durumda tahsil davası açmanız gerekir. Dosyanızın durumunu öğrenin.

Kabul etmezseniz ne olur

Kamulaştırma rıza olmadan yapılabilir; kabul etmemeniz süreci durdurmaz, yalnızca uzatır.

1. Kıymet takdir komisyonu taşınmazın değerini belirler.
2. İdare teklifini hak sahibine iletir.
3. Teklif kabul edilirse bedel ödenir ve taşınmaz teslim alınır.
4. Kabul edilmezse idare mahkemeden el koyma kararı ister.
5. Mahkeme el koyma kararı verirse taşınmaz işgal edilir.
6. Bedel ödenmezse tahsil davası açılır.

Kabul etmemenin bir anlamı yoktur ama hak verir. Kabul ederek erken ödeme almak yerine, mahkeme aşamasına geçtiğinizde taşınmazın değeri ve bedeli hakkında mahkemeye itiraz edebilirsiniz. Uygulamada hak sahiplerinin çoğu değer itirazı için mahkeme yolunu tercih eder; ancak bu süreç aylarca sürer.

Vergi durumu

Kamulaştırma bedeli, gelir ve kurumlar vergisi bakımından kanunda istisna sayılır. Yani kamulaştırma bedelini alan mal sahibi, bu bedeli geliri olarak beyan etmez ve vergi ödemez.

Kiracı için durum farklıdır. Taşınmazı kullanan ama malik olmayan kişi, kamulaştırma nedeniyle uğradığı zararı zarar tazminatı olarak talep edebilir. Bu kalem gelir olarak vergiye tabidir. Kira sözleşmesi, taşınmazın bedeli kadar tazminat öngörmüyorsa tahsil güçleşir.

Beş yıl kuralı

Kamulaştırılan taşınmazın, amacına uygun kullanılmaması durumunda hak sahibine önemli bir ödeme yapılır. Yol ve köprü gibi amaçlarla yapılan kamulaştırmalarda taşınmazın beş yıl içinde kullanılmaması hâlinde:

• Kamulaştırma bedeli geri ödenir.
• Taşınmazın kullanımından doğan zarar giderilir.
• Hak sahibi, taşınmazın işgal tarihinden itibaren kiraya karşılık ödeme da talep edebilir.

Bu kural gündüzde hiç akla gelmez ama oldukça kazançlıdır. Kamulaştırılan arsanın yıllar boyunca kullanılmaması durumunda ortaya çıkar ve genellikle kimsenin talep etmediği bir haktır. Kamulaştırılan malının altında kalması hâlinde talebinizi yapın.

Zilyedilere zarar tazminatı

Kira sözleşmesini saklayın. Kamulaştırma sonrası alacağınızın miktarı doğrudan bu sözleşmeye dayanır.

Sık yapılan 8 hata

1. Yalnızca tapudaki malki hak sahibi sanmak. Vadeli hak sahipleri de pay alır.
2. Pay defterini güncel tutmamak. Ödeme, kayıtlı kişiye yapılır.
3. Kabul teklifini imzalamak. Erken kabul, değer itirazı imkânını ortadan kaldırır.
4. Seneti kaybetmek. Alacağı ispatlamak çok zorlaşır.
5. Beş yıl kuralını bilmemek. Kullanılmayan taşınmazlarda ciddi haklar doğar.
6. Taşınmazın değerini artırmak için dava açmamak. Mahkeme takdiri kayıtlı değerden yüksek olabilir.
7. Kira ve zarar tazminatı hakkını tapu bedeliyle karıştırmak. Kiracı bedel alamaz, tazminat alır.
8. Birden fazla hak sahibi varken tek imza atılması. Diğer hak sahiplerinin hakkı korunmalıdır.

Kontrol listesi

Kısaca

Kamulaştırma bedeli, idarenin kamu hizmeti için özel mülkiyetteki taşınmazı alması karşılığında ödediği karşılıktır ve taşınmazın bedeli, kıymet takdir komisyonu bedeli, düzenleme bedeli ile vergi ve harçlardan oluşur. Hak sahibi yalnızca tapuda adı geçen malik değildir; ortak malıkler, irtifak, tahsis ve geçit hakkı gibi vadeli hak sahipleri de bedelden pay alır. Kira sözleşmesi nedeniyle taşınmazı kullanan zilyedi ise kamulaştırma bedeli alamaz, ancak uğradığı zararı tazminat olarak talep edebilir. Bedel peşin, taksit ve senet düzenlenerek ödenir; kabul teklifini imzalamak erken ödeme alırken taşınmazın değerine itiraz etme imkânını ortadan kaldırdığı için değerlendirilmelidir. Kamulaştırılan taşınmazın yol ve köprü gibi amaçlarla yapılmış olması hâlinde beş yıl içinde kullanılmaması durumunda bedel geri ödenir, zarar giderilir ve hak sahibi taşınmazın işgal tarihinden itibaren kira karşılığı ödeme talep edebilir.

İlgili Makaleler

Adli Sicil Kaydının Silinmesi: Hangi Kayıt Arşive Taşınır, Süreler Ne?Yıllık İcretli İzin Hesaplama: Gün Hakkı, Ücret ve Kıdem Tazminatı İlişkisiEmlak Vergisi Beyannamesi: Süre, Kim Öder, Kim İstisnadır?İkinci El Araç ÖTV Dilimi: Matrah Nasıl Belirlenir, Hangi Oran Uygulanır?