İntifa Hakkı: Tapuya Şerh, Devri ve Sona Erme Kuralları

İntifa hakkı, bir taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkının malikinin rızasıyla üçüncü bir kişiye verilmesidir. En kritik kural şudur: intifa hakkı tapuya şerh edilmedikçe yalnızca taraflar arasında geçerlidir ve taşınmaz satıldığında sona erer. Şerh konduğunda ise taşınmaz kim alır almasın hak devam eder. İntifa hakkı, bu nedenle yazılı sözleşmeden çok daha güçlü bir koruma sağlar.

Bu yazıda intifa hakkının türlerini, tapuya şerh usulünü, devredilebilme ve sona erme kurallarını tabloyla anlatıyorum. Kiracı veya tahsis sahibi olarak haklarınızı korumak için bilmeniz gereken ayrıntılar burada.

İntifa hakkı nedir

İntifa hakkı, malin malikinin rızasıyla üçüncü kişi tarafından kullanılmasına ilişkin haktır. Malik taşınmazın malik olarak kalır; sadece kullanım hakkı devredilir.

Tapuya şerh şartı

Bu, intifa hakkının en sık atlanan ve en pahalı sonuç doğuran kuralıdır.

Şerh konmanın sebebi açıktır: Şerh, hak sahibini korur. Malik taşınmazı alıcıya satmış olsa bile alıcı, tapu kaydındaki şerhi görür ve hak sahibinin hakkı ona karşı da ileri sürülebilir. Şerh konmamışsa alıcı bunu bilemez ve hak sahibinin hakkı sona erer.

Adım adım şerh

1. Yazılı sözleşme düzenleyin. İntifa hakkının türü, süresi ve bedeli açıkça yazılır.
2. Tapu müdürlüğüne başvurun. Malik ve hak sahibi birlikte gider.
3. Tapuya şerh konulur. İşlem bedeli ve harç ödenir.
4. Şerhin konduğunu yazılı olarak teyit edin. Kayıt defterinden de kontrol edin.

Yalnızca sözleşme imzalamak yetmez. Çoğu kişi sözleşmenin kendisinin koruyucu olduğunu düşünür. Oysa koruyucu olan tapuya şerhtir.

İntifa hakkı devredilebilir mi

Bu ayrım intifa türüne göre değişir ve sonuçları önemlidir.

Derhî kira nedir? Kira bedeli ödenmeyen, malikin tahsil edemediği bir kiradır. Bu tür kirada kiracı, hakkını başkasına devrederek malikin alacağını devralabilir. Bu nedenle mal, derhî kiraya konuysa alırken dikkatli olunması gerekir.

Süre

Kira intifasında süre belirleyicidir ve özel hükümlere tabidir.

• Bir yıldan az süreli kira kurulamaz.
• Beş yılı geçen kirada, hak sahibinin rızası olmadan sözleşme yenilenemez.
• Gerçek kişi derhî kiracının ölümüyle kira sona erer.
• Ölümle sona ermeme kuralı, tüzel kişi kiracılarda geçerli değildir.

Ölüm kuralının pratik sonucu büyüktür: Tapuya şerh edilmiş bir derhî kirada malik veya varisi, kiracının ölümüyle daireyi boşaltma hakkını kazanır. Kiracı tarafı ise hakkı üçüncü kişiye devretmişse bu kural onu korumaz.

İntifa hakkı ne zaman sona erer

Şerhi kim sildirebilir? Malik ile hak sahibi birlikte talep eder. Tek taraflı taleple şerh silinemez; ancak bazı hâllerde mahkeme kararıyla da işlem yapılabilir.

Kat mülkiyetinde intifa

Apartmanlarda ortak alanların bir malike tahsis edilmesi de intifa hakkı doğurur ve ortak mülkiyetin önemli bir istisnasıdır. Tahsis kararı kat malikleri kurulunca alınır ve tapuya şerh edilmesi gerekir.

• Ortak alan tahsisi kararı kurulca alınır.
• Karar üçte iki çoğunluk gerektirir.
• Tahsis tapuya şerh edilirse korunur.

|

• Şerh konmazsa, taşınmazın malik değişikliğinde tahsis sona erebilir.

Miras devri

Taşınmaz miras yoluyla devredildiğinde, tapuya şerh edilmiş intifa hakkı devam eder. Mirasçı, intifa hakkının süresi dolmadan taşınmazdan yararlanmaya devam eder. Bu, şerhin en somut korumalarından biridir.

Sık yapılan 8 hata

1. Yalnızca sözleşme yapıp şerh kondurmamak. Taşınmaz satılınca hak sona erer.
2. Derhî kiranın devredilebildiğini sanmak. Devredilemez.
3. Ölümle sona erme kuralını bilmemek. Malik lehine, kiracı aleyhine işler.
4. Mal satışının intifa hakkını sona erdirdiğini düşünmek. Şerh varsa devam eder.
5. Şerhin konduğunu teyit etmemek. İşlem kaydı tutulmazsa ispat zorlaşır.
6. Süreyi beş yılın üzerinde yazmak. Yenilemede hak sahibinin rızası gerekir.Tek taraflı şerh silme talebi. Birlikte talep gerekir.

|

7. Ortak alan tahsisini kurul kararı yapmadan yapmak. Geçersiz olur.

Kontrol listesi

Kısaca

İntifa hakkı, bir taşınmazın kullanma ve yararlanma hakkının malikinin rızasıyla üçüncü kişiye verilmesidir ve kira, irtifak, üretimlik ile kaynak olmak üzere dört başlıkta incelenir. En kritik kural şudur: intifa hakkı tapuya şerh edilmedikçe yalnızca taraflar arasında geçerli ve taşınmaz satıldığında sona erer; şerh konduğunda ise taşınmaz kim alır almasın hak devam eder, hatta miras devrinde bile korunur. İntifa hakkı türüne göre devredilebilir veya devredilemez; gerçek kişi derhî kiracının intifa hakkı devredilemez ve ölümüyle sona erer, bu kural tüzel kişi kiracılarda geçerli değildir. Kiralar bir yıldan az kurulamaz ve beş yılı geçen sözleşmelerin yenilenmesi hak sahibinin rızasına bağlıdır. Şerh, satılmış olsa bile bir alıcının göreceği ve hak sahibini koruyan bir kayıt olduğu için tapuya başvururken işlemin yapıldığını mutlaka yazılı olarak teyit etmek gerekir.

İlgili Makaleler

Avukata Vekaletname: Süre, Kapsam ve Neler Yapılamaz?Basit Yargılama Usulü: Hangi Davalarda, Nasıl İşler, Temiz Dosya mı?İflas ve Konkordato: Alacaklı Olarak Yapılacaklar ve Güvenli AlacaklılıkKonut Alım Satımında Vergi İstisnası: Tutar, Oran ve Emsal Bedel