Kat Malikleri Kurulu Kararları: Kaç Oyla Alınır, İptal Davası Nasıl Açılır?
Kat malikleri kurulu kararları, apartmanın giderlerini, yöneticiyi, ortak alanların kullanımını ve maliklerin haklarını belirleyen kararlardır. Bir kararın geçerli olması için hem kat maliklerinin sayısı hem de kat payı itibarıyla yeterli çoğunlukla alınmış olması ve yazılı olması gerekir. Karara karşı mahkemede itiraz süresi kararın tebliğinden itibaren otuz gündür ve bu süre geçtiğinde karar kesinleşir.
Bu yazıda hangi kararlar için hangi çoğunluğun gerektiğini, kurulun toplanma ve karar alma usulünü, iptal davasının nasıl açılacağını ve en sık itiraz edilen kararları tabloyla anlatıyorum.
Kaç oyla karar alınır
Karar yeter sayısı, kararın konusuna göre değişir. Bu ayrım, kurulda en sık yapılan hatadır.
| Karar konusu | Gerekli oy |
|---|---|
| Günlük ve olağan işler, genel kurulun yapısına ilişkin kararlar | Kat maliklerinin ve kat payı itibarıyla çok çoğunluk (salt çoğunluk) |
| Asıl onarım, ortak yönetim, kat maliklerinin uyması zorunlu kurallar | Kat maliklerinin ve kat payı itibarıyla üçte ikisi |
| Ortak alanların satışı, arsa üzerindeki hakların sınırlandırılması | Tamamı |
Çoğunluk, tek bir sayı değildir. Üçte iki aranan kararlarda hem malik sayısında hem kat payında üçte iki olmalıdır. Bir kişi çok büyük paya sahip olsa bile sayısal çoğunluğu tek başına sağlayamaz; az sayıda malikin birlikte hareket etmesi kararı engelleyebilir.
Örnek: Apartmanda yüzde altmış pay tek bir kişinin, kalan paylar on iki kişinin. Salt çoğunluk için büyük paylı malikin tek başına oyu yeterlidir, ama üçte iki gerektiğinde büyük paylı malik kendisi olsa bile kalan maliklerden destek gerekir.
Kurul nasıl toplanır
- Yönetici kurulu toplantıya çağırır. Toplantı yeri ve günü yazılı olarak maliklere duyurulur.
- Toplantı yeter sayısına ulaşılmalıdır. Salt çoğunluk, üçte bir veya en az beş malikin katılımıyla kurul toplanabilir.
- Gündem önceden bildirilir. Gündem dışı karar alınması, iptal sebebidir.
- Kararlar yazılı ve tutulur. Karar defterine yazılır; toplantı ve karar tutanakları saklanır.
- Karar kat maliklerine bildirilir. Bildirimden itibaren itiraz süresi işlemeye başlar.
Uyuşmazlıkta yol: Yönetici kurulu toplantıyı çağırmazsa, isteyen kat malikleri kurulu toplantıyı çağırabilir. Yönetici kararı veremezse veya toplantıyı yapmazsa, mahkeme kat maliklerinden birinin talebi üzerine yeni bir yönetici atar.
İptal davası nasıl açılır
Kat malikleri kurulunun kararlarına karşı mahkemeye itiraz edilebilir. Dava, asliye hukuk mahkemesinde ve basit yargılama usulüyle görülür.
| Adım | Ne yapılır | Süre |
|---|---|---|
| Kararın bildirimi | Karar kat maliklerine yazılı olarak bildirilir | Kurul karar tarihi |
| İtiraz | Mahkemeye başvurulur | 30 gün |
| Ön inceleme | Dosyanın esasına geçilip geçmediği değerlendirilir | Kısa süre içinde |
| Duruşma ve karar | Taraflar dinlenir, karar verilir | Dosyaya göre |
En kritik nokta: İptal davası açmak, itiraz edilen kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Karar, iptal edilene kadar geçerlidir ve uygulanmak zorundadır. Kararın uygulanmasını durdurmak için ihtiyati tedbir kararı istenmesi gerekir ve bu, ayrıca gerekçe ve delil gerektirir.
Süreyi kaçırmak en ağır sonuçtur: Süre geçtiğinde karar kesinleşir ve karara karşı başka bir yol kalmaz.
En sık itiraz edilen kararlar
| Karar | İtiraz gerekçesi |
|---|---|
| Gider paylaşımı kararı | Eşitlik ilkesine aykırı, harcamalar hakkaniyetsiz dağıtılmış |
| Yönetici seçimi veya görevden alma | Usul hatası, yeter sayı sağlanmamış, yöneticiye usulsüz ücret |
| Birim fiyat kararı | Fazla yüksek, denetçi raporuna aykırı |
| Ortak alanın kiraya verilmesi | Ortak alan kararı için üçte iki çoğunluk aranması gerekir |
| Yeni inşaat, tadilat, çatı onarımı | Nitelikli karar gerekirken salt çoğunlukla alınmış |
| Ortak alanın kapatılması veya değiştirilmesi | Özel çekimde karar alınmış, karar yeter sayısı sağlanmamış |
Özel çekimde karar
Kat maliklerinin bir kısmı toplantıya katılmadığında, alınan kararlar özel çekimde karar sayılır. Özel çekimde alınan kararların geçerli olabilmesi için toplantıya katılmayanların yeterli sayıda olmaması gerekir.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Kat maliklerinin çoğunluğu toplantıda | Özel çekimde karar alınamaz; alınırsa itiraz sebebidir |
| Kat maliklerinin 1/5’inden fazlası toplantıdaysa | Karar alınabilir, ancak özel çekimde olması kararın geçerliliğini zayıflatır |
| Gündem dışı karar alınması | Karar iptal edilebilir |
Özel çekim kararları itiraza en açık olanlardır. Kararın geçerliliğinin sarsılmasının en sık nedeni budur.
Yönetici ve denetçi
Yönetici ve denetçi seçimi yıllık genel kurulda yapılır. Görevlendirme süresi boyunca yönetici, gelir ve gider hesabı tutar, kararları yazılı hâle getirir ve denetçi denetimini kolaylaştırır.
- Yönetici olmak zorunlu değildir. Malikler yönetici seçmezse mahkeme atar.
- Yöneticinin ücreti kurulca belirlenir; keyfî olmamalıdır.
- Denetçi gelir ve gider hesabını inceler ve kurula rapor verir.
- Yönetici veya denetçinin karşılaştığı mali çıkarlar beyan edilir.
Yönetici hakları, gider payları ve denetim konularının ayrıntılı açıklaması için apartman yönetimi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat Mülkiyeti, Yönetici ve Aidatlar: Apartman Hayatının Gerçek Kuralları
Sık yapılan 8 hata
- İtiraz süresini geçirmek. Karar kesinleşir ve uygulanmak zorunda kalır.
- Davayı açıp kararın uygulanmasını bekleyerek geç kalmak. Dava, uygulamayı otomatik olarak durdurmaz.
- İhtiyati tedbir istememek. Karar uygulanırsa zarar kalıcı hâle gelir.
- Gündem dışı kararlara itiraz etmemek. Bu, iptalin en kolay sebebidir.
- Kararın salt çoğunluk yerine üçte iki ile alınması gerektiğini bilmemek. Usul hatası doğar.
- Toplantı tutanağı olmamasına itiraz etmemek. Toplantıya katılımadığınızın ispatı zorlaşır.
- Özel çekimde alınan kararlara itiraz etmemek. Karar geçerli sayılır.
- Kararı imzalamamak yerine itirazı geç bırakmak. İmza, itiraz hakkını ortadan kaldırmaz; süreyi korumanız gerekir.
Kontrol listesi
| Adım | Yapıldı mı |
|---|---|
| Kurul toplantısına katılıp oy kullanıldı | ☐ |
| Kararın yazılı ve imzalı olduğu doğrulandı | ☐ |
| Kararın bildirim tarihi not edildi | ☐ |
| 30 günlük itiraz süresi takvime yazıldı | ☐ |
| Gerekirse ihtiyati tedbir kararı istendi | ☐ |
Kısaca
Kat malikleri kurulu kararları, günlük işlerde kat maliklerinin ve kat payı itibarıyla salt çoğunlukla, asıl onarım ve ortak yönetim gibi nitelikli konularda ise üçte iki çoğunlukla alınabilir ve kararlar yazılı olmak zorundadır. Bir kararın yeter sayıyı sağlamaması veya gündem dışı alınması iptal sebebidir. Kararlara karşı asliye hukuk mahkemesinde itiraz edilebilir ve süre kararın tebliğinden itibaren otuz gündür. En kritik nokta şudur: itiraz davası açılması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz; karar iptal edilene kadar geçerlidir ve uygulanmak zorundadır, bu nedenle gerekirse ihtiyati tedbir kararı istenmelidir. Süre geçtiğinde karar kesinleşir ve karara karşı başka bir yol kalmaz. Toplantıya katılmayan maliklerin bulunduğu durumlarda alınan özel çekim kararları itiraza en açık olanlardır.
Yorum gönder