Tapu Devri (Satış) Nasıl Yapılır? Belgeler, Masraflar ve Süreç

Tapu devri, bir taşınmazın mülkiyetinin tapu kütüğünde değiştirilmesidir ve işlem tapu müdürlüğünde yapılır. Tam tapulu bir taşınmazda tek malikin satışı yeterlidir; hisseli tapuda ise her malik yalnızca kendi payını satabilir ve diğer maliklerin ön alım hakkı bulunur. İşlem genellikle aynı gün tamamlanır, ancak parayı ödedikten sonra tescil yapılmaması durumunda alıcı ciddi zarar görür.

Bu yazıda tapu devrinin adımlarını, kim hangi masrafı öder, hisseli tapuda şerhin neden kritik olduğunu ve parayı ödedikten sonra ne yapılması gerektiğini tabloyla anlatıyorum. Vergi oranları ve istisna tutarları her yıl değiştiği için güncel rakamları Tapu İli Müdürlüğünden teyit edin.

Tapu devri nasıl yapılır

1. Tapu kaydı araştırılır. Taşınmazın malikleri, ipotek kaydı, kat mülkiyeti, yüzde 20 durumu ve takyidat denetlenir.
2. Satış bedeli ve şekli belirlenir. Peşin, taksitli, çekli veya kredili olup olmayacağı yazılı kararlaştırılır.
3. Alım-satım sözleşmesi düzenlenir. Genellikle noterde; istenirse satış vaadi sözleşmesi şeklinde.
4. Tapu müdürlüğüne gidilir. Taraflar kimlikleriyle birlikte başvurur; vekaletname ile de temsilcinin gelmesi mümkündür.
5. Harcı ve vergiler ödenir. Tapu harcı, damga vergisi ve BSMV.
6. Tescil yapılır. Malik bilgisi güncellenir ve tapu kütüğünden yeni malik görünür.

Ne kadar sürer? Randevu alırsanız aynı gün tamamlanır. Yoğun günlerde işlem sırası bekleyebilir; bu yüzden randevu almak işinizi hızlandırır.

Kim hangi masrafı öder

Tapu devrinde alıcı ve satıcının ödediği kalemler genellikle kanunda ve sözleşmeyle belirlenir. Müzakere edilebilir ama varsayılan çerçeve şöyledir.

Masrafları sözleşmeye yazın. Sözlü anlaşma, sonradan tartışmaya dönüşür. Alım-satım sözleşmesinde kimin hangi kalemi ödeyeceği açıkça belirtilmelidir.

Önce kendi durumunuzu belirleyin

Tapu devrinin gidişatı, taşınmazın niteliğine ve ödeme şekline göre değişir.

Hisseli tapudaki şerh ve ön alım hakkının işleyişi ayrıntılı olarak mirasçılık belgesi ve şerh yazımızda açıklanmıştır.

Parayı ne zaman ödemelisiniz

Bu, tapu devrinde en tehlikeli noktadır. Tapuya tescil yapılmadan yapılan ödeme, tescil yapılmazsa büyük zarar doğurur.

• Satış bedeli tapu devir sırasında veya tapuda ödenir. Bu, alıcı için en güvenli yoldur.
• Önce ödenip tapuya sonra gidiliyorsa alıcı, üzerine şerh konulmasını isteyebilir.
• Çek veya senetle ödeme kabul ediliyorsa, çek/senet tarihi ile tapu tescil tarihi arasındaki boşlukta karşı tarafın başka biriyle satış yapması riski doğar.

Kural: Tapu kütüğünde malik adının sizin adınıza geçmeden, karşı tarafa büyük meblağlı ödeme yapmayın.

Satış vaadi sözleşmesi

Satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasındaki alım-satım ilişkisinin tapu devrinden önce kurulduğunu gösteren ve tapu kütüğine şerh olarak işlenebilen bir belgedir. Noterde düzenlenir.

Ne zaman tercih edilmeli? Özellikle satıcı başka birine de satış yapabilecek durumdaysa, tapuya uzun süre gitmiyorsa veya satıcı temsilci gönderiyorsa satış vaadi sözleşmesi sizi korur.

Konut kredisiyle alım

Alım konut kredisiyle yapılacaksa işlem üç tarafın katılımıyla yürür ve tapu kaydına ipotek beyanı eklenir. Kredinin tamamı ödenene kadar alıcının riski devam eder.

• Banka ekspertiz raporu masrafı, tapu harcı ve vergiler alıcıya aittir.
• Kredi peşin ödemede kullanılamaz; banka peşin kısmına izin vermez.
• Tapuda satıcı bedeli tam alır, alıcı borcu bankaya öder; ikisi karışmaz.
• Krediniz sonradan yapılandırmaya tabi tutulursa tapudaki ipotek kaydı etkilenir.

Sık yapılan 9 hata

1. Tescil yapılmadan parayı tamamen ödemek. En ağır zarar yapan hata budur.
2. Hisseli tapuda şerhi atlamak. Ön alım hakkınız kaybolur.
3. İpotekli evi satarken banka iznini almamak. Tapu işlemi yapılmaz.
4. Tapu kaydını satın almadan önce incelememek. Malik, yüzde 20, kat mülkiyeti ve takydat görülmelidir.
5. Geçmiş aidat ve vergi borçlarının sorumluluğunu sözleşmede belirtmemek. Borç satın alana geçebilir.
6. Satıcının yerine başkasını gönderip vekaletnameyi kontrol etmemek. Belgenin kapsamı kontrol edilmelidir.
7. Konut kredisiyle tamamlanamayacak ilanları görmezden gelmek. Banka limiti tutmayabilir.
8. Satış bedelini düşük beyan etmek. Vergi cezası ve fark doğurur.
9. Konut alım-satım vergisi istisnasını bilmemek. İstisna tutarı altında bu vergi ödenmez.

Kontrol listesi

Kısaca

Tapu devri, taşınmazın mülkiyetinin tapu kütüğünde değiştirilmesi işlemidir ve tapu müdürlüğünde tarafların katılımıyla yapılır. Tam tapulu taşınmazda tek malikin satışı yeterlidir; hisseli tapuda ise her malik yalnızca kendi payını satabilir ve diğer maliklerin ön alım hakkı bulunduğu için tapuya şerh konulmalıdır. Tapu harcı, damga vergisi ve dönüşüm vergileri genellikle alıcıya, geçmiş aidat ve vergi borçları satıcıya aittir ve bu dağılım sözleşmeye yazılmalıdır. Alıcı için en büyük risk, tapuya tescil yapılmadan bedelin tamamen ödenmesidir; bu durumda karşı taraf tapu kaydını üçüncü bir kişiye devredebilir. Korunmanın yolu satış vaadi sözleşmesi düzenletmek ve ödemeyi tapu devir sırasında yapmaktır. Konut kredisiyle alımda tapu kredili satış olarak işlenir ve tapuya ipotek beyanı eklenir. İpotekli veya borçlu bir taşınmazın satışı ise alacaklı kurumun iznine bağlıdır.

İlgili Makaleler

Adli Sicil Kaydının Silinmesi: Hangi Kayıt Arşive Taşınır, Süreler Ne?Yıllık İcretli İzin Hesaplama: Gün Hakkı, Ücret ve Kıdem Tazminatı İlişkisiKamulaştırma Bedeli: Kim Hak Sahibi, Bedel Nasıl ve Ne Zaman Ödenir?Emlak Vergisi Beyannamesi: Süre, Kim Öder, Kim İstisnadır?