Tapu Türleri: Hisseli Tapu, Kat İrtifakı ve Arsa ile Arsanın Farkları
Bir ev alırken tapuyu ilk defa açtığınızda içindeki kısaltmalar çoğu kişiyi şaşırttır: arsa, arsa ve yapı, hisseli tapu, kat irtifakı, şerif var. Bu ifadeler günlük dilde kullanılmaz ama tapunun hukuki niteliğini tam olarak belirler ve ileride sorun çıkmasında belirleyici olur.
Bu yazıda tapu türlerini, tapuda yazan kısaltmaların ne anlama geldiğini ve alım-satımda nelerin kontrol edilmesi gerektiğini anlatıyorum. Tapu, mülkiyetin kurucu belgesidir; yanlış okunan bir tapu, yıllar sonra yüzlerce bin liralık bir hatanın sebebi olabilir.
Tapu ne işe yarar
Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazların mülkiyeti tapuyla devredilir. Bu ilkenin istisnaları var — hisse satın alınması gibi durumlarda noter devri yeterlidir — ama temel kural nettir: tapuyu olmayan taşınmazın mülkiyeti başka bir yolla geçmez.
Tapu bunun yanında üç işlevi daha taşır: mülkiyetin kimde olduğunu resmen gösterir, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükleri (irtifak, şerif, ipotek) belirtir ve mülkiyetten doğan hakkın ne zaman başladığını tespit eder.
Arsa ile Arsa ve Yapı arasındaki fark
İki durumda da tapuda üç bilgi bulunur: parselin yüzölçümü, arsa payı (yüzde) ve malikin hisse payı. Ancak tapunun neyi ifade ettiği tamamen farklıdır.
Arsa tapusu: Yalnızca arsa üzerindeki mülkiyeti kapsar. Arsa üzerindeki yapı, yapı sahibinin mülkiyetindedir ve yapının arsaya bağlanma biçimine (malik, kat irtifakı, arz üzerine inşa) göre ayrı bir belgeyle gösterilir.
Arsa ve yapı tapusu: Hem arsayı hem de yapıyı kapsayan birleşik mülkiyet. Kentsel dönüşümle yapılaşmış yerlerde ve kat mülkiyetli binalarda bu tür tapu düzenlenir.
Pratik fark: Arsa tapusunda mal yalnızca arsayı elinde tutar, yapının yıkılması durumunda arsa kendisine kalır. Arsa ve yapı tapusunda her şey bir bütündür; yıkım ve yeniden yapım süreçleri farklı işler.
Hisseli tapu: en çok yanlış anlaşılan kavram
Bir yapıda birden fazla malik varsa her birine payı oranında tapu düzenlenir. Örneğin bir arsa iki kardeşe 1/2 hisseyle tapulanmışsa, her birinin tapusunda 1/2 hisse yazar.
Hisseli tapuda satış işlemi tapuya bağlı değildir. Bu, çoğu alıcıyı şaşırtır. Hisseli mülkiyette pay devri noter devrine tabidir; tapuya şerh düşülür ama işlem notere yapılır. Bunun pratik sonucu şudur: alıcı, tapudaki isim değişikliğini görmek için bekleyecekse yanılır, çünkü işlem anında notere gidilir.
Satın alırken kontrol edilecek noktalar:
- Tapudaki hisse oranı ile fiyat ilişkisi. Aynı dairedeki farklı hisseler için ödenen bedel, pazarlıkta devreye girebilir.
- Diğer hissedarların varlığı. Hissedar, kendi payı üzerindeki hakkını satabilir ancak tüm hissedarların rızası olmadan ortak alanlara ilişkin bazı kararlar alınamaz.
- Payın devrinde diğer hissedarların şerhi olup olmadığı. Bazı durumlarda alıcıya ödeme yapılmış olabilir; bu durumda alıcının borcu devralır.
Kat irtifakı: her dairede var olan ama çoğu kişinin bilmediği hak
Kat irtifakı, bir taşınmazın üzerindeki yapıda, bir katın diğer katları lehine tanınmış sınırlı bir faydalanma ve kullanma hakkıdır. Günümüzde neredeyse her daire tapusunda yer alır.
Kat irtifakının somut karşılığı: Üst katlarda oturan bir kişinin, altındaki daireden belirli bir yüksekliği geçmemek kaydıyla tavan kullanma hakkı vardır. Bu yükseklik eski yönetmeliklerde 2,60 metre olarak belirlenmişti; yeni yapılan binalarda daha yüksek tavanlar yapılabilmesi için irtifak yüksekliği daha yüksek kurulabilmektedir. Kısacası kat irtifakı, mimarın bir alt kattakinin tavan yüksekliğini kısmen ortadan kaldırmasına izin veren bir hakkı ifade eder.
Tapuda nasıl görünür: Kat irtifakı ibaresi, bazen metrekare olarak (kat irtifakı 2,60 m2), bazen de hak tanımı olarak yazılır. Binaların büyük kısmında bu ibare standarttır ve alıcının ayrıca dikkat etmesi gerekmez.
Şerif: tapuyu okuyunca ne yapmalı
Tapu künyesinde veya açıklamalarında şerif ibaresi varsa, taşınmaz üzerinde başka birinin lehine kurulmuş bir hak vardır. Şerif en sık olarak irtifak hakkı olarak görülür.
Örnek: Bir arsanın bir bölümü, komşu parselde oturan kişiye geçiş yolu olarak verilmiş olabilir. Bu kişi, o bölümden geçmeye ve kullanmaya hakkı vardır. Arsa sahibi o bölümü kapatamaz, üstüne yapı koyamaz.
Şerifli bir taşınmaz alırken bilmeniz gerekenler:
- Şerifin çeşidi (irtifak, tahsis vb.)
- Şerif kime ait
- Şerifin yer ve genişliği
- Şerifin süresi (bazıları süresizdir, bazıları sürelidir)
Şerifli bir arsa üzerine yapı inşa etmek ciddi kısıtlamalar getirir; örneğin geçiş yolu olan kısma yapı yapılamaz. Bu yüzden arsa alırken şerif durumu, yapı ruhsatı sürecinde sorun çıkarabilir.
Tapu ile kadastro arasındaki ayrım
Tapu mülkiyeti gösterir; kadastro parselin yerini ve sınırlarını gösterir. İkisi birlikte çalışır.
Kadastro nedir: Her parsele verilmiş, yüzölçümü ve sınırları devlet tarafından belirlenmiş kayıt. Pafta, harita üzerindeki parselin yerini gösteren çizimdir. Arsa ve yapının tapusunun arkasında bir de parsel numarası yazar; bu numara kadastroyla eşleşir.
Neden ikisi de önemli: Tapuda mülkiyet bilgisi vardır ama arazinin yerinde nerede durduğu kadastroyla anlaşılır. Yıllar önce yapılan ölçüm hataları, tapu ve kadastro arasında uyumsuzluğa yol açabilir. Özellikle eski köylerde ve hisseli arazilerde bu farklar uzun süreli anlaşmazlıklara konu olmuştur.
Tapuda parsel numarasının yanında pafta bilgisi de yer alır. Satın alma sırasında paftayı görmek ve parselin yerini haritada doğrulamak, sonradan bu arsa nerede tartışmalarını önler.
Tapuda mutlaka kontrol edilecek yedi şey
- Malikin adı ve TC kimlik numarası — tapuda sizin adınız olmalı.
- Arsa payı (yüzde) — dairenin hukuki büyüklüğü. Fiziksel metrekareyle aynı şey değildir.
- Hisse durumu — tam mülkiyet mi, hisseli mi.
- Kat mülkiyeti / kat irtifakı ibareleri
- Şerif, tahsis, ipotek kayıtları
- Parsel numarası ve pafta
- Yüzölçümü
Bunlar tapunun ön yüzünde ve künyesinde yazılıdır. Satıcıdan tapuyu alım bedeli yazılı devir sözleşmesiyle birlikte teslim almak ve kendi adınıza tescil ettirmek gerekir.
Tapu devri nasıl yapılır
Satıcı ve alıcı noterde randevuya gider. Taraflar kimlik ve tapu bilgilerini paylaşır; noter satış bedelini ve tarafları resmen belgeler. Ardından tapu siciline başvurulur ve alıcının adına tescil yapılır.
Uygulamada sık görülen gecikmeler: Tapu dağıtımının yeni bir tescil talebini randevuya almaması, satıcının borçlu olması durumunda ipotek fekinin kalkmasının beklemesi, adres kaydı eksikliği. Bu nedenle tapu devrinin ne kadar süreceği alıcıya önceden söylenmelidir; daire teslimi tapu devriyle eşzamanlı olmazsa yeni malikin borçlu olmadığı bir dönemde karşı karşıya risk doğar.
Eski tapu kayıtlarında nüfus bilgisi sorunu
Özellikle eski tapu kayıtlarında malikin adres bilgisi eksiktir veya nüfus kaydındaki adresle tapudaki adres uyuşmaz. Bu durumda adres beyanı yapılması gerekir; nüfus kaydındaki adresin tapuya işlenmesi, ileride satışta ve miras işlemlerinde sorun çıkmasını önler.
2020 sonrası düzenlemelerle artık pek çok tapuda e-devlet adresi otomatik geliyor; ancak eski kayıtlarda bu sorun devam ediyor. Satın alma öncesinde bunu kontrol etmek, alıcıya sonradan masraf ve zaman kaybı yaşatır.
Bu yazının sınırları
Burada anlatılanlar tapu ve kadastro kavramlarını tanıtmayı amaçlıyor. Somut bir tapu ihtilafı, şerif uyuşmazlığı veya hisse satışı için tapu müdürlüğünden bilgi almak ve gerektiğinde bir tapu katibi ya da avukata danışmak gerekir. Tapu hukuku uygulamaları dosya ve ilçe ölçeğinde değişebildiği için, şu şekilde olur tarzı kesin bir cevap yerine nasıl doğrulanır sorusunu yanıtlamak daha doğru bir yaklaşımdır.
Özet
Tapu, taşınmaz mülkiyetinin kurucu belgesidir. Arsa tapusu yalnızca arsayı, arsa ve yapı tapusu her ikisini birden kapsar. Hisseli tapularda pay devri tapuya değil notere yapılır; bu, alıcıların en sık yanıldığı noktadır. Kat irtifakı, bir alt kattaki tavan yüksekliğini kısmen ortadan kaldırmaya izin veren bir hakkı ifade eder ve tapuda görünür. Şerif, taşınmaz üzerinde başka birinin hakkı olduğunun işaretidir ve arsa kullanımını ciddi biçimde kısıtlayabilir. Tapu satıcının malı olduğunu gösterir; parselin nerede durduğunu gösteren belge kadastrodur. Satın alma sırasında arsa payı, hisse durumu, şerif ve ipotek kayıtları mutlaka kontrol edilmelidir.
Yorum gönder