Ev Almak mı Kiralamak mı? Maliyet Karşılaştırması ve Karar Ağacı

Ev almak ile kiralamak arasındaki karar, çoğu zaman yalnızca aylık taksitle kira karşılaştırılarak verilir ve bu yanlış bir karşılaştırmadır. Doğru karşılaştırma kredi faizinin maliyetini, kira artışını ve kiralamada biriken maliyeti içermelidir. Kredili alımda faiz, alınan kredinin çok büyük bir bölümünü oluşturur; kiralamada ise ödediğiniz her kuruş karşılığında bir mal edinmezsiniz.

Bu yazıda 2.500.000 TL değerindeki bir daire için iki modeli 10 yıllık projeksiyonla karşılaştırıyor, hangi durumda hangisinin avantajlı olduğunu tabloyla gösteriyorum. Tüm rakamlar varsayıma dayalıdır ve piyasa koşulları değiştikçe sonuç değişir.

Önce karar ağacı

Doğru soru şudur: Paramı krediyle mi, peşin mi kullanacağım? Bu sorunun cevabı neredeyse tüm kararı belirler.

Kredili alım: 10 yıllık tablo

Varsayımlar: Daire değeri 2.500.000 TL, kredi tutarı tamamı, vade 120 ay, aylık faiz yüzde 4. Masraf ve vergiler hesaba katılmamıştır.

Tablodaki tek satıra bakın: 2.500.000 TL değerindeki bir ev için 10 yılda 12 milyonun üzerinde ödeme yapılıyor ve bunun yaklaşık 9,6 milyon TL’si faizdir. Kredi faiz oranları yüksek olduğu dönemlerde bu fark kapanmaz, genişler.

Kiralamak: 10 yıllık tablo

Varsayımlar: Aylık kira 12.000 TL, yıllık kira artışı yüzde 20. Aidat ve depozito dahil değildir.

Kiralamanın unutulan maliyetleri: Depozito (kiracıda kalır, kaybedilmez), taşınma masrafları, her taşındığınızda yeniden dekora etme, beyaz eşya yenileme, kira bedeli artışına karşı sözleşme yenileme zorunluluğu ve en önemlisi hiçbir şeye sahip olmamak.

Yan yana karşılaştırma

Bu tabloyu okurken şunu bilin: Kredili alımda 10 yıl sonunda elinizde bir konut olur. Bu, hesaba katılmazsa tablo eksik kalır. Kiralamada ödediğiniz tutarın karşılığında hiçbir varlık oluşmaz.

Peki peşin alırsam

Peşin alımda tablo tamamen değişir. 2.500.000 TL’nizi dağıtmayıp ev alırsanız, kiralamaktaki gibi bir borç yükünüz olmaz. Karar, bu parayı evde tutmak ile başka bir yerde değerlendirmek arasındadır.

• Parayı bankada tutarsanız ve enflasyondan düşük getiri elde ederseniz, kiralamak daha iyidir.
• Parayı uzun vadeli değerlendirirseniz ve beklediğiniz getiri konut artışını geçerse, almak daha iyidir.
• Riski düşük birikim arıyorsanız ve ana ikamet yeriniz ise, peşin alım genelde daha güvenli hissettirir.

Pratik hesap: Evi peşin aldığınızda ödediğiniz para için yıllık ortalama kaç lira kazandırmayı bekliyorsunuz? Bu tutar, o bölgedeki kira getirisinden düşükse peşin alım avantajlıdır.

Kararı belirleyen para dışı etkenler

Uygulamada para hesabının ağır bastığı ama asıl belirleyici olan etkenler şunlardır.

Önemli uyarı: İstanbul başta olmak üzere bazı bölgelerde zemin kat ve eski binalarda sel, su baskını ve deprem riski kira maliyetine göre çok daha yüksektür. Bir kiranın altındaki risk, ev sahibi olmanın riskidir.

Kiracıyı koruyan haklar

Kiralamada riski karşılamak için haklarınızı bilmeniz gerekir.

• Depozito iade sorunu: Depozitonun ne zaman ve hangi şartlarla iade edileceği sözleşmede yazılı olmalıdır.
• Kira artışı: Yenileme dönemlerinde artış sınırları ve uzlaşma usulü kanunla düzenlenmiştir.
• İhtiyaç kirası artışı: Mal sahibi kendisi oturmak istiyorsa tahliye süreci işletilebilir; bunu karşılaştırmalı yapın.
• Konut sahipliği ikamet hakkı kiralayanı korur.

Ev sahibi açısından da karşılığı vardır: kira geliri elde ederken boş kalma riski, tahliye dava süreci ve vergi yükümlülüğü üstlenilir. Kiracı ve mal sahibi arasındaki dengeyi anlamak, kararı doğru kurmanıza yardımcı olur. Kiracı hakları için ayrıntılı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracıyı Evden Çıkarmak (Tahliye) Nasıl Olur? Üç Yol ve Süreler

İki yaygın yanlış

• Almak her zaman daha avantajlıdır. Kredi faizinin yüksek olduğu dönemlerde bu tam tersidir; örnekteki fark sekiz milyon TL civarındadır.
• Kira artışı ev fiyatından yavaş olur. Kira artışı genellikle konut değer artışından daha hızlıdır. Kiracı olmanın gizli maliyeti budur.

Sık yapılan 6 hata

1. Yalnızca aylık taksiti kira ile karşılaştırmak. Taksit içindeki faizi görmezsiniz.
2. Peşin alımda parayı değerlendirmeyi düşünmemek. Bankada bırakırsanız getireniz konut artışını geçmeyebilir.
3. Kira artışını sabit varsaymak. Uzun vadede artış birikiyor.
4. İhtiyaç kirası riskini göz ardı etmek. Ev sahibi istediğinde taşınmak zorunda kalabilirsiniz.
5. Depozito şartlarını yazmadan sözleşme yapmak. İade sorunu çıkabilir.
6. Bina riskini kira fiyatına göre değerlendirmemek. Sel, deprem ve nem riski kirada sizin değil ev sahibinin sorumluluğundadır.

Kontrol listesi

Kısaca

Ev almak ve kiralamak karşılaştırması aylık taksit ile aylık kira karşılaştırması üzerinden yapılırsa yanıltıcı sonuç verir; kredi faizinin toplam maliyetini içermek gerekir. 2.500.000 TL değerindeki bir daireyi yüzde 4 aylık faizle 120 ay kredile alırsanız 10 yılda yaklaşık 12 milyon TL öder ve bunun 9,6 milyon TL’si faizdir; aynı daireyi kiralamak ve kira yıllık yüzde 20 artarsa 10 yılda yaklaşık 3,7 milyon TL tutar, ancak hiçbir varlığınız olmaz. Kredili alım yüksek faiz dönemlerinde neredeyse her zaman daha pahalıdır; peşin alımda ise karar, paranın evde mi yoksa başka bir yerde mi değerlendirileceğine bağlıdır. Buna karşılık alınacak yerin bölgesi, binanın yapı durumu, sel ve deprem riski, aile planı ve kaç yıl kalacağınız para kadar belirleyicidir. Kararı oturmadan önce bölgenin taşkın ve deprem riskini, kira sözleşmesindeki depozito ve artış şartlarını mutlaka inceleyin.

İlgili Makaleler

Adli Sicil Kaydının Silinmesi: Hangi Kayıt Arşive Taşınır, Süreler Ne?Yıllık İcretli İzin Hesaplama: Gün Hakkı, Ücret ve Kıdem Tazminatı İlişkisiKamulaştırma Bedeli: Kim Hak Sahibi, Bedel Nasıl ve Ne Zaman Ödenir?Emlak Vergisi Beyannamesi: Süre, Kim Öder, Kim İstisnadır?