Yüzde 20 Ortaklığı ve Tapu İptali: Farkları ve Süreç
Yüzde 20’lik hisse, iki veya daha çok kişinin mülkiyet payı %20’nin altına düştüğünde başlayan ve arsa paylarının orantılı olarak yeniden düzenlenmesini gerektiren uygulamadır. Bu süreçte maliklerden biri payını satmak isterse, önce diğer maliklere o payı satma imkânı tanınır. Süreç Tapu İli Müdürlüğü, belediye ve hâkimlik arasında yürür.
Bu yazıda yüzde 20’lik hisse sürecinin nasıl başladığını, pay satışında diğer maliklere tanınan ön alım hakkını ve tapu iptali ile yüzde 20’nin farkını tabloyla anlatıyorum. Bu konu sahada sık karıştırılır; yüzde 20 kuralı tapu iptali için bir sebep değildir.
Önce bir ayrım
Bu iki kavram sık karıştırılır ve sonuçları tamamen farklıdır.
| Yüzde 20 kuralı | Tapu iptali | |
|---|---|---|
| Ne zaman devreye girer | Bir malikin payı %20’nin altına düşerse | Tapu kaydının hukuka aykırı veya hatalı olduğu kanıtlanırsa |
| Amaç | Arsa paylarının orantılı düzeltilmesi | Tapunun iptal edilmesi |
| Sonuç | Pay oranları değişir, tapu yenilenir | Tapu kaydı geçersiz olur |
| Meri | Mahkeme, Tapu İli Müdürlüğü, belediye | Hâkimlik |
En yaygın yanılgı: Yüzde 20’ye düşen bir malikin tapusunun kendiliğinden iptal edileceğini düşünmek. Bu doğru değildir. Yüzde 20 kuralı, iptal değil yeniden düzenleme kuralıdır.
Yüzde 20 nasıl başlar
Bir taşınmazda malik paylarının toplamı daima 100’dür. Ancak bir malikin payı başka birine satılır veya başka bir nedenle azalırsa, o malikin payı %20’nin altına düşebilir. Kanunda bu durum için özel bir düzenleme öngörülmüştür.
Ön alım hakkıs: payı satmak isteyen malik
Bir malik kendi payını satmak istediğinde, önce diğer maliklere teklif sunmak zorundadır. Kanunda bu teklifin diğer maliklere yapılması ve süre verilmesi hususunda özel hükümler vardır.
| Aşama | Ne yapılır | Süre |
|---|---|---|
| 1 | Malik payını satmak istediğini diğer maliklere bildirir | Mevzuatla belirlenen süre içinde |
| 2 | Diğer malikler alıp almak isteyip istemediklerini bildirir | Talep süresi içinde |
| 3 | Kimse almak istemezse serbest piyasaya açılır | Bir sonraki aşama |
| 4 | Satış gerçekleşirse yüzde 20 değerlendirmesi yapılır | Pay oranı %20’nin altına düştüyse |
Önemli nokta: Yüzde 20’lik hisse ortaya çıkabilir, ancak hiçbir malik kendi payını satmak istemiyorsa yüzde 20 kuralı operasyon olarak gündeme gelmez. Kural, satış veya devir gibi pay değişikliği doğan hâllerde devreye girer.
Arsa payı neden önemli
Yüzde 20 kuralı arsa payının yeniden düzenlenmesiyle ilgilidir. Arsa payı, dairenin fiziksel büyüklüğüyle hukuki payının orantısını gösteren bir ölçüdür. Bu orantı bozulduğunda, yani bir malik devasa bir fiziksel alana karşılık çok küçük bir hukuki paya sahip olduğunda, kanun devreye girer.
| Durum | Anlamı |
|---|---|
| Fiziksel alan büyük, hukuki pay küçük | Maliğin daha az katkı payla daha çok değer almış olması |
| Fiziksel alan küçük, hukuki pay büyük | Maliğin daha çok katkıyla daha az değer almış olması |
| Orantı dengeli | Tapu ve fiziksel durum uyumlu |
Sonuç: Arsa payları orantılı biçimde yeniden düzenlenir ve buna göre de maliklerin payları güncellenir. Yani yüzde 20 kuralı, bir malikin hakkını kesen bir işlem değil, tapu ile fiziksel gerçek arasındaki uyumsuzluğu gideren bir işlemdir.
Tapu iptali hangi durumlarda talep edilir
Tapu iptali, tapu kaydının hukuka aykırı veya ölüme bağlı olarak kurulmuş olması gibi durumlarda talep edilir. En sık rastlanen başlıklar:
- Ortak mülkiyetin tüketilmiş olması (ortak alanlara tahsis yapılması)
- Tam veya kısmi tapulu bir taşınmazın bir bölümünün yazılı olarak satılmış olması
- Malikler arasında yazılı sözleşme olmadan tasarruf yapılması
- Ölüme bağlı tapu kaydı
- Sahte veya usulsüz belgelerle yapılan tescil
Yüzde 20’lik hisse bu listeye girmez. Pay oranı %20’nin altına düşen bir malikin durumu kendiliğinden tapu iptali sebebi değildir; yeniden düzenleme gerektiren bir uygulamadır.
Yüzde 20 sürecinde tapu ne yapar
Yüzde 20 kuralının uygulanması tek bir kurumun işi değildir; sürecin birden fazla aşaması vardır.
| Aşama | Kurum | İşlem |
|---|---|---|
| Ortak malikler kurulu | Kat malikleri kurulu | Yüzde 20 kuralının uygulanmasına karar verilir |
| Uygulama kararı | Mahkeme | Hukuki süreç başlar, gerekiyorsa bilirkişi incelemesi yapılır |
| Bilirkişi | Bilirkişi heyeti | Fiziksel alanlar ile arsa payları arasındaki oran incelenir |
| Karar | Mahkeme | Yeni pay dağılımı kararlaştırılır |
| Tescil | Tapu İli Müdürlüğü | Yeni ortaklık ilişkisi tapuya işlenir |
Bu yüzden yüzde 20 kuralının uygulanması, ortak malikler kurulu kararı olmadan yapılamaz. Karar, maliklerin salt çoğunluğuyla alınır.
Ön alım hakkının kaldırılması
Bir tapuda aynı zamanda satış yapılacaksa ve yüzde 20 kuralına girilecekse, malikler yeni bir ortaklık ilişkisi kurulacağı için ön alım hakkı kaldırılabilir. Bu, o satışa itiraz edebilmeniz için önemli bir noktadır.
Karar, ortak malikler kurulunda alınır ve bütün maliklere bildirilir. Bildirim alınmadığı hâlde alınan kararlar bakımından itiraz hakkınız zayıflar.
Maliklerin dikkat etmesi gerekenler
- Tapudaki arsa payını ve yüzde oranını satın alma öncesinde mutlaka kontrol edin
- Tapuda hisseli mülkiyet yazıyorsa, hissenin oranına dikkat edin
- Ön alım hakkı kaldırılmışsa, satış itiraz mekanizmasınız olmaz
- Yüzde 20 oranı gerçek fiziksel alanla örtüşüyorsa, doğrudan dava açmak gerekir
Sık yapılan hatalar
- Yüzde 20’yi tapu iptali sanmak. İkisi tamamen farklı işlemlerdir.
- Satış yaparken tapudaki pay oranına bakmamak. Aldığınız ve sattığınız hisse yüzde kaç, o kadar.
Ön alım hakkını bilmemek. Sözleşme yapılırken ön alım hakkınızın kaldırıldığını görmek, sonradan itiraz etme imkânınızı ortadan kaldırır.
Tapudaki arsa payı ile dairenin metrekaresini karşılaştırmamak. Bu karşılaştırma, payın hukuki değerini anlamak için en hızlı yoldur.
Kısaca
Yüzde 20 kuralı, bir malikin payı %20’nin altına düştüğünde arsa paylarının orantılı biçimde yeniden düzenlenmesini gerektirir; tapu iptali değildir. Yüzde 20’ye düşme ancak pay devri veya satış gibi bir pay değişikliği sonucunda ortaya çıkar. Payını satmak isteyen malik önce diğer maliklere teklif sunmak zorundadır; kimse almak istemezse serbest piyasaya açılır. Uygulama ortak malikler kurulu kararı, mahkeme süreci ve bilirkişi incelemesiyle yürür ve Tapu İli Müdürlüğünde tescille sonuçlanır. Tapu iptali ise ortak mülkiyetin tükenmesi, yazısız tasarruf veya ölüme bağlı tapu gibi durumlarda talep edilir. Satın alma ve satışta tapudaki arsa payı yüzdesini mutlaka kontrol edin ve ön alım hakkınızın kaldırılmadığına dikkat edin.
Yorum gönder